買來的二手房,裝修時卻發(fā)現(xiàn)房屋實際面積比產(chǎn)權證上記載的面積少了18.78平方米。售房者稱對此不知情,房屋原產(chǎn)權單位則表示是因登記失誤所致。購房人將售房人和中介公司訴至法院,要求退還面積差價及中介費。近日,本案在豐臺法院開庭審理。
訴訟
房本上的18平方米消失了
去年7月,李小莉(化名)通過中介公司與秦池(化名)夫婦簽訂了購房合同,房屋產(chǎn)權證顯示,這套房屋的建筑面積為86.41平方米。
由于急于安排父母入住,在看過房后,李小莉便決定購買這套房屋,并與秦池簽訂了購房合同,約定李小莉以350萬元的價格購買秦池名下的房屋。
房屋過戶后,在裝修期間,李小莉就被裝修師傅提醒,這套房屋的面積可能不對。
不僅如此,就連同樓的鄰居和物業(yè)公司都向李小莉確認了房屋的問題?!拔胰タ戳硕拥耐瑧粜?,確實少了一間房?!?
但在李小莉詢問秦池時,秦池表示可能是因為一層的公攤面積大,導致房屋內部面積小,產(chǎn)權證肯定是真的,不會有錯。
李小莉不放心,便委托了專業(yè)的測繪公司進行測繪。測繪結果讓李小莉大吃一驚,房屋實際面積僅有67.63平方米,也就是說,她多掏了18.78平方米的購房款。
李小莉隨即向國土局提出了面積更正申請,經(jīng)測繪,國土局為李小莉換發(fā)了67.63平方米的房產(chǎn)證。
拿著新的房產(chǎn)證,李小莉要求秦池退還相應房款,但被秦池拒絕。因認為秦池故意隱瞞房屋面積缺失的事實,造成了重大誤解,李小莉將秦池起訴至豐臺法院,要求對方退還購房款差額76萬余元及測繪費。此外,由于中介公司在提供服務時,沒有如實告知房屋情況,違反了忠實義務,故一并要求中介公司退還中介費8.7萬余元。
賣方說
房屋面積以房產(chǎn)證為準
秦池表示,在購房前,李小莉已經(jīng)實地看過房,自己也向她提供了有效的房產(chǎn)證原件,房屋的面積是經(jīng)過有權機關登記公示的,具有合法的物權效力,房屋的交付不存在任何問題。
而由于涉案房屋性質是房改房,當年房改時,秦池與單位簽訂了《出售公有住房協(xié)議書》,協(xié)議書上顯示的面積就是86.41平方米,他們支付了相應購房款后合法取得了房產(chǎn)證,該面積已經(jīng)不動產(chǎn)登記機關合法登記,具有物權公示效力,“面積肯定是沒有問題的”。
“為什么房管部門會重新測繪,我完全不知情?!鼻爻乇硎?,他們在居住時沒有關注過房屋面積的問題,也從未覺得房屋面積不足。直到李小莉拿著測繪結果找到她,她才得知此事。
前后兩本房產(chǎn)證,都是房管部門頒發(fā)的具有法律效力的證件。秦池認為,自己在售房過程中并無過錯,她對房屋面積的問題并不知情,希望掌握實情的原產(chǎn)權單位能夠向法院說明情況。
買方說
對方刻意隱瞞房屋瑕疵
對秦池的說法,李小莉表示無法認可。在她向房管部門提出變更房屋面積的申請后,房屋原產(chǎn)權單位向房管部門出具了一份情況說明,稱2004年房改時,涉案房屋建筑面積為單位測繪部門自測,當時單位向房改辦申報的該套房屋面積為65.5平方米。但在向房管部門申請辦理產(chǎn)權登記時產(chǎn)生錯誤,誤登記為86.41平方米。同時,對李小莉的測繪結果,單位表示了認可。
針對李小莉提交的證明材料,記者聯(lián)系了該單位,但對方以案件正在審理中為由,表示不便就此事接受采訪。
李小莉認為,這與秦池所稱在簽訂購房合同時便確定房屋面積為86.41平方米的情況不符,“我們有理由認為,她簽訂合同時有人為操作的情況。”
“樓上鄰居都是您的同事,都和我說房子面積有問題?!崩钚±虮硎荆従痈嬖V她,其實中介公司對此也是知情的。秦池在委托中介公司出售房屋時,特意說明不要出售給本單位的職工,“面積問題單位內部的人都是知道的,當時樓上二層的鄰居想買房,都被她回絕了,她就是要賣給外人”。
“中介公司違背了忠實義務,應該退還收取的報酬?!崩钚±蛘f。
但中介公司否認自己知情,并始終稱房屋買賣應以房產(chǎn)證為準,而公司已經(jīng)依照合同履行了居間行為,收取居間服務費是合法的,不應退還。
對于李小莉要求秦池返還的76萬余元房屋價款,秦池也持不同意見。秦池稱,雙方購房合同中約定的購房款為190萬元,其余160萬元作價為裝修、家電等費用,因此即使房屋面積確實有誤差而導致折價,也應以190萬元為基數(shù)按面積折算。目前,本案仍在法院審理中。
釋法
買方起訴理由正當
北京(樓盤)市盈科律師事務所葛磊律師認為,對于實際房屋面積與房產(chǎn)證登記面積的差額,如果經(jīng)實際測算屬實的,應當退還差價。本案中,房屋管理部門已經(jīng)實際確認,李小莉所購買的房屋確實存在18余平方米的面積差額,因此李小莉起訴秦池要求返還購房款差額的請求是正當?shù)?。同時,李小莉還可以要求秦池承擔相應的違約責任。
而對于購房款差額的認定,葛磊律師表示,在二手房交易過程中,雙方將房屋總價拆分成房屋價款與房屋裝修款兩部分是很常見的。而在司法實踐中,法院在審理此類案件時一般會按照房屋總價,即房屋價款與房屋裝修款的總和,來確定違約方所應承擔的賠償數(shù)額。
因此在本案中,購房款差價計算的基數(shù)應當是350萬元,在此基礎上,按照面積折算,即可算出秦池應當返還的錢款。
建議
賣房最好提前測繪
對于房屋登記面積與實際面積的出入,最高人民法院在《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定,房屋交付使用實際面積與合同約定面積不符的,如果面積誤差比絕對值在3%以內,只需補足差額款項即可;如果差值在3%以上的,受買人可以解除合同并要求返還房款及利息。
而在我國“房改”政策的施行中,葛磊律師表示,公有住房在分配和購買時,經(jīng)常會出現(xiàn)過戶的房屋實際建筑面積與房產(chǎn)證所登記的建筑面積不符的情況。其中包括對一套房屋的部分進行分割并將分割部分并入另一套房屋,或將一套房屋拆分為多戶的情況。
“這種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因是公有住房在根據(jù)政策分配或出售給國有單位職工時會根據(jù)職工的工齡、級別等因素作為劃定分配房屋建筑面積的標準,所以出現(xiàn)了職工取得住房的實際建筑面積會與房產(chǎn)證上所登記的建筑面積不一致的情況。”葛磊律師說。
針對這一問題,葛磊律師建議房屋產(chǎn)權人在房屋上市出售前,應及時與原有產(chǎn)權單位進行溝通,并會同原有產(chǎn)權單位一起到房屋管理部門申請對房屋建筑面積進行重新測繪。在取得登記建筑面積與房屋實際建筑面積一致的房屋產(chǎn)權證書后,再進行上市出售,這樣可以避免因房屋面積而產(chǎn)生的糾紛,甚至導致被買方追究違約責任的后果。