[摘要]賈曉慧律師：意向金嚴(yán)格的說(shuō)不是一個(gè)法律概念，意向金的支付只是購(gòu)房者有購(gòu)買(mǎi)房屋的意愿表示。在意向金沒(méi)有轉(zhuǎn)為定金之前，購(gòu)房者隨時(shí)可以拿回意向金。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，越來(lái)越多的人加入購(gòu)房大軍，商品房買(mǎi)賣(mài)與人們的生活休戚相關(guān)，繼而引發(fā)很多房產(chǎn)法律糾紛。本期《律師房談》邀請(qǐng)到賈曉慧律師為我們解讀與房產(chǎn)有關(guān)的“三金”--意向金、定金、違約金。
當(dāng)您走進(jìn)售樓處或者房產(chǎn)中介，都會(huì)聽(tīng)到這樣一句話：“先生/美女，您對(duì)這個(gè)樓盤(pán)有興趣可以先交1萬(wàn)塊的意向金……”，此時(shí)，您肯定在心里嘀咕“意向金”是什么？跟定金有什么區(qū)別呢？一旦有問(wèn)題我是否可以要求對(duì)方返還意向金？能否同時(shí)要求對(duì)方支付違約金或賠償金呢？我們請(qǐng)到了專(zhuān)業(yè)律師為您解答“五金”的區(qū)別和誤區(qū)。
本期律師嘉賓：賈曉慧律師
本期房談主題：律師解讀房產(chǎn)“三金”讓購(gòu)房者走出誤區(qū)
何以軒：購(gòu)房者向中介繳納了購(gòu)房意向金后，中介只給了意向金收據(jù)沒(méi)有簽任何協(xié)議，請(qǐng)問(wèn)買(mǎi)方不想買(mǎi)房了，意向金能退嗎？購(gòu)房意向金在法律上有明確的界定嗎？
賈曉慧律師：意向金嚴(yán)格的說(shuō)不是一個(gè)法律概念，意向金的支付只是購(gòu)房者有購(gòu)買(mǎi)房屋的意愿表示。在意向金沒(méi)有轉(zhuǎn)為定金之前，購(gòu)房者隨時(shí)可以拿回意向金。
如果購(gòu)房者與中介沒(méi)有簽訂任何協(xié)議，當(dāng)購(gòu)房者表示不想買(mǎi)房的時(shí)候，該意向金應(yīng)當(dāng)退還。
何以軒：購(gòu)房者交2萬(wàn)元意向金后，與中介簽訂購(gòu)房意向書(shū)，協(xié)議中約定將意向金轉(zhuǎn)為定金，由于購(gòu)房者個(gè)人原因不想買(mǎi)該房屋了，此時(shí)，購(gòu)房者能否向中介要回意向金呢？
賈曉慧律師：一般情況下，意向金轉(zhuǎn)為定金后，如果購(gòu)房者違約不買(mǎi)房，意向金將不能退還；如果出售房違約不賣(mài)房的，應(yīng)按“定金罰則”雙倍返還購(gòu)房者。
但是如果購(gòu)房意向書(shū)中只是對(duì)購(gòu)房?jī)r(jià)格、房屋狀況做了簡(jiǎn)單約定，那么當(dāng)上下家在簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中，對(duì)付款時(shí)間、付款方式、房屋交付等一些主要條款產(chǎn)生分歧，并導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同最終未能簽訂，這種情況下上下家均不不存在違約情況，交易的失敗不能歸責(zé)與任何一方，即雙方均不存在違約情形，此時(shí)出售方應(yīng)退還意向金給購(gòu)房者。
何以軒：購(gòu)房者將意向金交給中介，中介聲稱(chēng)已經(jīng)給房東了，購(gòu)房者不想買(mǎi)房了，應(yīng)該向誰(shuí)索要意向金呢？
賈曉慧律師：一般情況下如果中介收錢(qián)的，應(yīng)當(dāng)向中介主張，如果中介聲稱(chēng)已經(jīng)給房東，中介需要提供證據(jù)，如果證據(jù)表明該款項(xiàng)房東已經(jīng)收取的，那么應(yīng)該向房東主張。
何以軒：意向金和定金有什么區(qū)別呢？
賈曉慧律師：相關(guān)法律并無(wú)意向金一說(shuō)，一般中介公司只是按照慣例向購(gòu)房者收取意向金，并無(wú)法律約束力。定金有雙重法律效率，既可作為合同擔(dān)保，保障合同履行；又可以作為合同成立的證明。
定金具有懲罰性，給付定金的一方若不履行合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行合同的，要雙倍返還定金。購(gòu)房者向賣(mài)房人支付的定金不應(yīng)超過(guò)總房?jī)r(jià)的20%，超過(guò)部分不受法律保護(hù)。
何以軒：購(gòu)房者與中介簽訂購(gòu)房意向協(xié)議有風(fēng)險(xiǎn)嗎？需要注意什么呢？
賈曉慧律師：隨意簽訂意向協(xié)議存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂意向協(xié)議時(shí)購(gòu)房者需要注意以下幾點(diǎn)，盡可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：
1、意向金協(xié)議中應(yīng)該明確意向金所指向的房屋標(biāo)的，防止中介或者出售方單方變更，約定房屋的位置，面積，房屋的具體情況等；
2、應(yīng)明確購(gòu)房意向金在什么時(shí)候轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)房定金，這直接關(guān)系到購(gòu)房意向金能不能要回的問(wèn)題。為了更好的維護(hù)自身權(quán)利，建議購(gòu)房者最好在意向金合同書(shū)中注明，中介在向賣(mài)方轉(zhuǎn)付意向金之前，必須再次取得買(mǎi)方另行出具的書(shū)面同意書(shū)，否則中介的轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，造成的損失由中介公司承擔(dān)；
3、在意向金協(xié)議中約定好房屋的價(jià)格，意向金交納方式，幣種等事宜；
4、約定好違約責(zé)任，最好約定不同意購(gòu)房的，可以全額返還購(gòu)房意向金。
何以軒：購(gòu)房者與房屋產(chǎn)權(quán)人簽了購(gòu)房協(xié)議書(shū)，并支付了3萬(wàn)塊的訂金，房?jī)r(jià)上漲，對(duì)方突然不賣(mài)了，購(gòu)房者能否申請(qǐng)雙倍賠償訂金呢？
賈曉慧律師：此問(wèn)題中購(gòu)房者不能申請(qǐng)雙倍賠償訂金。3萬(wàn)元訂金一般被視為預(yù)付款，出售方不賣(mài)房時(shí)只需返還該3萬(wàn)元。
何以軒：訂金和定金又有什么區(qū)別呢？
賈曉慧律師：訂金與定金僅一字之差，在法律性質(zhì)上卻有天壤之別。訂金不是一個(gè)規(guī)范的概念，在法律上僅作為一種預(yù)付款的性質(zhì)。是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)。合同履行的只作為抵充房款，不履行也只能如數(shù)返還。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第一百一十八條規(guī)定“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持”。
由此可見(jiàn)，當(dāng)事人在合同中寫(xiě)明“訂金”而沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，則不能適用定金責(zé)罰。
關(guān)于定金，根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。
給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。
定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十。
何以軒：在二手房買(mǎi)賣(mài)中，購(gòu)房者繳納了定金，房?jī)r(jià)上漲，房東違約，購(gòu)房者除了可以申請(qǐng)返還定金外，還可以同時(shí)獲得違約金嗎？
賈曉慧律師：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這就是我們通常說(shuō)的定金罰則。
《擔(dān)保法》第一百一十六條規(guī)定“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款?！备鶕?jù)該條規(guī)定可以看出立法者賦予守約方適用選擇權(quán)，即只能選擇其一而不能并用。
違約金相當(dāng)于一方因?qū)Ψ竭`約所造成的實(shí)際損失，而且根據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，對(duì)方當(dāng)事人也可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
這樣，守約方根據(jù)違約金條款，就可以補(bǔ)償自己因?qū)Ψ竭`約所造成的損失。當(dāng)然，在定金條款對(duì)守約方有利時(shí)，守約方也可以適用定金條款，按照定金罰則彌補(bǔ)自己的損失。賦予守約方適用選擇權(quán)，能夠起到保障其合同利益，補(bǔ)救其違約損失的作用。
何以軒：賈律師您代理過(guò)類(lèi)似的案件嗎？能否給我們分享一個(gè)案例呢？
賈曉慧律師：前不久剛代理過(guò)一個(gè)要求退還定金的案子。購(gòu)房者與中介簽訂了意向書(shū)，并支付了意向金，之后該意向金并轉(zhuǎn)為定金中介交給上家。在購(gòu)房者與上家簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)雙方就一些在意向書(shū)中沒(méi)有約定的補(bǔ)充條款多次協(xié)商，始終無(wú)法達(dá)成一致。購(gòu)房者準(zhǔn)備不予購(gòu)房，并要求上家退還定金。
上家認(rèn)為是購(gòu)房者違約，主動(dòng)提出拒絕簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，所以不同意退還定金。購(gòu)房者就提出證據(jù)（協(xié)商合同條款的通知、商談合同條款的錄音等）證明其之所以拒絕簽訂買(mǎi)賣(mài)合同是因?yàn)殡p方就買(mǎi)賣(mài)合同中的具體條款未能達(dá)成一致，而非主觀上拒絕簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。法院最后判決購(gòu)房者不存在違約，上家應(yīng)退還定金給購(gòu)房者。
這個(gè)案例和上面的第二個(gè)問(wèn)題有些類(lèi)似，希望可以給購(gòu)房者主張退還定金提供一個(gè)思路和方法。
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